« Le préfet a quarante-huit heures pour faire partir les squatteurs » : la phrase circule partout, reprise dans les journaux et sur les réseaux, et elle mélange des règles qui n’ont pas les mêmes conditions. Derrière les titres, le texte de loi est précis, et il impose au propriétaire des étapes que les raccourcis oublient. Un cas d’illustration éclaire la différence : une maison de famille à Saintes, vide depuis la mort de la propriétaire, est occupée un week-end d’octobre par plusieurs personnes qui ont forcé la porte de derrière.
Quarante-huit heures, mais après quoi ?
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet de demander au représentant de l’État dans le département de mettre l’occupant en demeure de quitter les lieux. La demande suppose trois choses : une plainte déposée, la preuve que le logement constitue le domicile ou la propriété du demandeur, et un constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le préfet prend sa décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande complète, et non de la découverte du squat. La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures, porté à sept jours lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur.
Pour la maison de Saintes, vide mais appartenant à la famille, le délai de sept jours s’applique si elle ne constitue pas le domicile du demandeur. Réunir vite la plainte, le titre de propriété et le constat d’un commissaire de justice permet de déposer une demande complète, qui est le point de départ du délai de quarante-huit heures.
Le texte précise aussi qui peut s’en servir : le propriétaire du local, la personne dont le domicile est occupé, ou toute personne agissant dans leur intérêt et pour leur compte. Il s’applique de même au maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme. Le préfet ne peut refuser d’engager la mise en demeure que si les conditions ne sont pas réunies ou s’il existe un motif impérieux d’intérêt général, et il doit alors communiquer les motifs de son refus sans délai.
Un locataire qui ne paie plus n’est pas un squatteur
La procédure accélérée vise l’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et le maintien dans les lieux qui en résulte. Un locataire entré avec un bail ne remplit pas cette condition. S’il cesse de payer ou reste après la fin du bail, il demeure protégé par la loi du 6 juillet 1989, qui impose une décision du juge puis un commandement de quitter les lieux. La différence entre un squatteur et un locataire qui ne paie plus tient donc à la façon dont l’occupant est entré, pas à l’ancienneté de l’occupation ni au montant de la dette.
La confusion coûte cher. Un propriétaire qui présente à tort son ancien locataire comme un squatteur s’expose à un refus de sa demande, et il perd des semaines avant de reprendre la bonne procédure.
La trêve hivernale ne met pas un squatteur à l’abri
Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions de locataires. Elle ne fait pas obstacle à la procédure de l’article 38 : un occupant sans droit ni titre, entré par la force, peut être mis en demeure de quitter les lieux même en plein hiver. Confondre les deux régimes fait perdre un temps précieux.
Autre point que les résumés oublient : si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut faire évacuer les lieux avec le concours de la force publique. Le propriétaire n’a pas besoin d’une décision de justice pour cette voie administrative, contrairement à la procédure classique devant le juge des référés.
La décision du préfet reste un acte administratif : l’occupant peut la contester devant le tribunal administratif et demander sa suspension. Le propriétaire doit donc garder la preuve du constat et de la notification, car c’est sur ces pièces que se joue l’issue d’un recours.
Casser la serrure ne règle rien
Reste la tentation de se faire justice soi-même, en forçant la porte, en changeant la serrure ou en faisant partir les occupants par la peur. L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, et le maintien dans les lieux à la suite de cette introduction est puni des mêmes peines. Le texte précise que constitue le domicile d’une personne tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, qu’elle y habite ou non. Un propriétaire qui chasse lui-même les occupants peut ainsi se retrouver poursuivi.
Pour un local d’habitation qui n’est pas le domicile de la victime, une autre infraction punit l’introduction par les mêmes moyens de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Mon Avocat Bailleur détaille, pour le propriétaire, la voie administrative et la voie judiciaire, les délais de chacune et les exceptions à connaître avant d’engager l’une ou l’autre.
